Glossario
Le parole del settore, in parole semplici.
Dall’ADR al SIBA: i termini che incontri gestendo affitti brevi, spiegati in una o due frasi.
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- ADR (tariffa media giornaliera)
- I ricavi da pernottamento divisi per il numero di notti vendute in un periodo. Ti dice quanto vale una notte occupata, non quante notti hai venduto.Come lo gestisce GuestAgent
- AIMA
- Agência para a Integração, Migrações e Asilo — l’agenzia portoghese che ha assunto le funzioni amministrative del SEF quando è stato sciolto, nell’ottobre 2023.
- Alojamento Local (AL)
- La categoria giuridica portoghese per gli affitti brevi: appartamenti, case, camere e ostelli affittati a turisti a pagamento. Ognuno deve essere registrato e ha un numero di registrazione AL.Come lo gestisce GuestAgent
- Boletim de alojamento
- La scheda di registrazione dell’ospite inviata alle autorità portoghesi tramite il SIBA per ogni ospite che non sia cittadino portoghese, all’arrivo e alla partenza.Come lo gestisce GuestAgent
- Channel manager
- Software che mantiene sincronizzati prezzi, disponibilità e prenotazioni su Airbnb, Booking.com, Expedia e altri canali, così una notte venduta su uno sparisce dagli altri.Come lo gestisce GuestAgent
- Check-in online
- Gli ospiti inseriscono i propri dati e il documento d’identità tramite un link sicuro prima dell’arrivo, invece che alla porta.Come lo gestisce GuestAgent
- Inbox unificata
- Un unico posto per tutti i messaggi degli ospiti — OTA, email, SMS, WhatsApp, chat e chiamate — invece di un’app per ogni canale.Come lo gestisce GuestAgent
- INE (IPHH)
- L’istituto nazionale di statistica portoghese. Le strutture ricettive comunicano ogni mese ospiti e pernottamenti per paese di residenza nell’indagine IPHH.Come lo gestisce GuestAgent
- Intervallo per le pulizie (blocco tra soggiorni)
- Una notte tenuta chiusa prima o dopo un soggiorno, così c’è sempre tempo per pulire tra un ospite e l’altro.Come lo gestisce GuestAgent
- Lead time (anticipo di prenotazione)
- Con quanto anticipo rispetto all’arrivo prenotano gli ospiti. Un anticipo breve lascia meno margine per reagire a un calendario vuoto.
- OTA (agenzia di viaggi online)
- Una piattaforma di prenotazione come Airbnb, Booking.com, Expedia o Vrbo, che porta ospiti in cambio di una commissione.
- Piano tariffario
- Un insieme di prezzi e condizioni per la stessa camera — per esempio una tariffa flessibile e una non rimborsabile a un prezzo più basso.Come lo gestisce GuestAgent
- PMS (property management system)
- Il software che fa funzionare un’attività di affitti: strutture, calendario, prenotazioni, ospiti, pagamenti e team.Come lo gestisce GuestAgent
- Portale proprietari
- Lo spazio in cui i proprietari gestiti da un’agenzia vedono prenotazioni, rendiconti e pagamenti.Come lo gestisce GuestAgent
- Prenotazione diretta
- Una prenotazione fatta sul tuo sito invece che tramite un’agenzia di viaggi online, quindi senza commissioni al canale.Come lo gestisce GuestAgent
- Prezzi dinamici
- Variare il prezzo per notte in base a domanda, stagione, anticipo di prenotazione e occupazione, invece di mantenere una tariffa fissa.Come lo gestisce GuestAgent
- Prezzo base
- Il prezzo per notte di riferimento da cui parte un motore di prezzi prima di applicare stagioni, giorni della settimana, domanda e aggiustamenti last minute.Come lo gestisce GuestAgent
- Regolamento UE sugli affitti brevi (2024/1028)
- Il regolamento UE sulla raccolta e condivisione dei dati degli affitti brevi, applicabile dal 20 maggio 2026: numeri di registrazione negli annunci e dati di attività condivisi dalle piattaforme con le autorità.Come lo gestisce GuestAgent
- RevPAR (ricavo per notte disponibile)
- I ricavi da pernottamento divisi per le notti disponibili — oppure ADR × occupazione. L’unico numero che premia insieme prezzo e occupazione.
- Sconto last minute
- Una riduzione di prezzo sulle notti ancora invendute a ridosso della data, perché rendano qualcosa invece di restare vuote.Come lo gestisce GuestAgent
- Serratura smart
- Una serratura che si apre con un codice o un’app. Un nuovo codice per ogni prenotazione, valido solo per il soggiorno, sostituisce la consegna delle chiavi.Come lo gestisce GuestAgent
- SIBA
- Sistema de Informação de Boletins de Alojamento — la piattaforma portoghese su cui le strutture ricettive inviano le schede di registrazione degli ospiti stranieri.Come lo gestisce GuestAgent
- Soggiorno minimo
- Il numero minimo di notti di una prenotazione. Troppo alto e i buchi tra le prenotazioni restano vuoti; troppo basso e i costi di pulizia si mangiano il margine.Come lo gestisce GuestAgent
- Tassa di soggiorno
- Un importo per persona e per notte stabilito da molti comuni — tra cui Lisbona e Porto — riscosso dall’host e versato al comune.Come lo gestisce GuestAgent
- Tasso di occupazione
- Le notti vendute divise per le notti disponibili in un periodo. Un’occupazione alta a un prezzo basso può rendere meno di un’occupazione più bassa al prezzo giusto.
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